Mandanteninformationen für Steuerpflichtige im Privatbereich Juli 2016

Liebe Mandantin, lieber Mandant,

auch im vergangenen Monat hat sich rund um Steuern, Recht und Betriebswirtschaft einiges getan. Über die aus unserer Sicht wichtigsten Neuregelungen und Entscheidungen halten wir Sie mit Ihren Mandanteninformationen gerne auf dem Laufenden. Zögern Sie nicht, uns auf einzelne Punkte anzusprechen, wir beraten Sie gerne!

Mit steuerlichen Grüßen

Inhalt

1. Entgeltfortzahlung: Urlaub oder Kur?

Während einer Kur haben Arbeitnehmer Anspruch auf Entgeltfortzahlung. Das gilt aber nur dann, wenn die Kur nicht wie ein Erholungsurlaub gestaltet ist und in einer Einrichtung der medizinischen Vorsorge oder Rehabilitation durchgeführt wird.

Hintergrund

Eine Köchin unterzog sich einer ambulanten Kur auf der Insel Langeoog. Diese wurde von der Krankenkasse bezuschusst. Im Kur- und Wellnesscenter erhielt sie 30 Anwendungen, u. a. Meerwasserwarmbäder, Bewegungsbäder, Massagen, Schlickpackungen und Lymphdrainagen. Außerdem sollte sie täglich in der Brandungszone inhalieren. Ihr Arbeitgeber stellte die Arbeitnehmerin für die Dauer der Kur unter Fortzahlung ihrer Vergütung aber nicht frei. Daraufhin beantragte die Köchin Urlaub, den der Arbeitgeber bewilligte. Mit ihrer Klage will die Arbeitnehmerin erreichen, dass der genommene Urlaub nicht auf den Urlaubsanspruch angerechnet wird.

Entscheidung

Das Bundesarbeitsgericht lehnte jedoch den Entgeltfortzahlungsanspruch der Arbeitnehmerin während ihrer Kur auf Langeoog ab. Denn Erholungskuren, die ohne akuten Krankheitsanlass nur der Vorbeugung gegen allgemeine Abnutzungserscheinungen oder der bloßen Verbesserung des Allgemeinbefindens dienen, sind keine medizinischen Vorsorge- oder Rehabilitationsmaßnahmen.

Die Klägerin konnte nicht nachvollziehbar darlegen, dass es sich im konkreten Fall nicht um eine solche Erholungskur handelte, sondern dass ihr ein akuter Krankheitsanlass zugrunde lag. Die Kur war vielmehr wie ein Urlaub ausgestaltet, da die Klägerin bei nur wenigen Anwendungen pro Tag 3-wöchigen Aufenthalt auf Langeoog wie einen Erholungsurlaub frei gestalten konnte.

Die vorgelegten ärztlichen Bescheinigungen genügten nicht.

Deshalb besteht hier kein Anspruch auf Fortzahlung des Arbeitsentgelts nach den gesetzlichen Vorschriften über die Entgeltfortzahlung im Krankheitsfall.

2. Elternzeit: Verlangen per Fax ist unwirksam

Elternzeit muss rechtzeitig und schriftlich vom Arbeitgeber verlangt werden. Fax oder E-Mail genügen nicht der gesetzlich geforderten Schriftform. Dieser Formfehler kann dazu führen, dass das Elternzeitverlangen nicht ist.

Hintergrund

Eine Angestellte hatte am 10.6.2013 ihrem Arbeitgeber mitgeteilt, dass sie Elternzeit für 2 Jahre in Anspruch nimmt. Das Schreiben übermittelte sie per Telefax. Am 15.11.2013 kündigte der Arbeitgeber das Arbeitsverhältnis. Die Angestellte wehrte sich gegen die Kündigung und argumentierte, dass der Arbeitgeber wegen des besonderen Kündigungsschutzes während der Elternzeit nicht kündigen durfte.

Entscheidung

Nachdem die Klägerin von den Vorinstanzen Recht bekommen hatte, erlitt sie vor dem Bundearbeitsgericht eine Niederlage. Denn die Richter entschieden, dass das Arbeitsverhältnis durch die Kündigung vom 15.11.2013 aufgelöst worden war. Auf den Sonderkündigungsschutz während der Elternzeit kann sich die Klägerin nicht berufen. Die Klägerin hatte ihre Elternzeit mittels Telefax angekündigt, was nicht dem Schriftformerfordernis des Gesetzes entspricht. Der Formfehler führt dazu, dass das Elternzeitverlangen nicht wirksam war.

Ein treuwidriges Verhalten des Arbeitgebers konnte das Bundesarbeitsgericht nicht erkennen, auch wenn dieser erst einige Monate nach dem fehlerhaften Elternzeitverlangen kündigte.

3. Entfernungspauschale: Unfallkosten sind mit abgegolten

Mit der Entfernungspauschale sind grundsätzlich sämtliche Aufwendungen abgegolten, die einem Arbeitnehmer auf dem Weg zur Arbeit bzw. nach Hause entstehen. Deshalb können die Kosten eines Unfalls und unfallbedingte Krankheitskosten nicht zusätzlich steuerlich geltend gemacht werden.

Hintergrund

Die Klägerin hatte auf der Fahrt zur Arbeit mit ihrem Auto einen Unfall. Danach klagte sie über Schmerzen im Kopf- und Nackenbereich. Die Reparaturkosten für das Fahrzeug beliefen sich auf ca. 7.000 EUR. Sowohl die Behandlungskosten als auch die Kosten der Reparatur bekam die Klägerin nur zum Teil erstattet. Die verbleibenden Kosten machte sie in ihrer Steuererklärung geltend. Das Finanzamt erkannte zwar die Reparaturkosten für das Fahrzeug als Werbungskosten an, nicht dagegen die Krankheitskosten.

Entscheidung

Die Klage hatte beim Finanzgericht keinen Erfolg. Denn nach Auffassung der Richter deckt die Entfernungspauschale nach dem ausdrücklichen Wortlaut des Gesetzes sämtliche Aufwendungen ab, die durch die Wege zwischen Wohnung und Tätigkeitsstätte entstehen. Dazu gehören auch die außergewöhnlichen Kosten, die z. B. bei einem Unfall entstehen. Deshalb kommt eine steuerliche Berücksichtigung der Behandlungskosten nicht infrage. Aus diesem Grund hätte das Finanzamt die Reparaturkosten für das Fahrzeug ebenfalls nicht berücksichtigen dürfen.

4. Beiträge zur Berufshaftpflichtversicherung: Bei angestelltem Rechtsanwalt kein Arbeitslohn

Schließt eine Rechtsanwalts-GbR im eigenen Namen und auf eigene Rechnung eine Berufshaftpflichtversicherung ab und erstreckt sich der Versicherungsschutz auch auf die angestellten Rechtsanwälte, führt dies nicht zu Arbeitslohn.

Hintergrund

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), bestehend aus einem Notar und mehreren Rechtsanwälten und Steuerberatern, schloss im eigenen Namen und auf eigene Rechnung eine Berufshaftpflichtversicherung ab. Die angestellten Rechtsanwälte, die nicht Gesellschafter der GbR waren, hatten für ihre Tätigkeit eigene Berufshaftpflichtversicherungen abgeschlossen.

Das Finanzamt behandelte die von der GbR getragenen Versicherungsbeiträge für ihre eigene Berufshaftpflichtversicherung als Arbeitslohn der angestellten Rechtsanwälte.

Entscheidung

Die Revision der GbR vor dem Bundesfinanzhof war erfolgreich. Die Berufshaftpflichtversicherung diente dem eigenen Versicherungsschutz der GbR und ihrer Gesellschafter. Der Arbeitgeber wendet mit dem Abschluss einer eigenen Berufshaftpflichtversicherung seinen Arbeitnehmern keinen Arbeitslohn zu. Es fehlt an einer Leistung des Arbeitgebers, die eine Gegenleistung für das Zurverfügungstellen der individuellen Arbeitskraft des Arbeitnehmers ist.

In anderen Fällen hatte der Bundesfinanzhof bereits entschieden, dass der Erwerb des eigenen Haftpflichtversicherungsschutzes durch eine Rechtsanwalts-GmbH zu keinem lohnsteuerlich erheblichen Vorteil bei den Arbeitnehmern führt, da sie damit ihre eigene Berufstätigkeit versichert. Zu dem gleichen Ergebnis kam der Bundesfinanzhof bei einer Betriebshaftpflichtversicherung eines Krankenhauses. Die Mitversicherung der angestellten Klinikärzte ist keine Gegenleistung für die Beschäftigung, auch wenn die Ärzte keine eigene Haftpflichtversicherung abschließen müssen.

Der Abschluss einer Betriebshaftpflichtversicherung führt somit nicht zu Arbeitslohn, auch wenn sich der Versicherungsschutz auf die Arbeitnehmer erstreckt. Denn der Zweck der Versicherung besteht darin, dem Arbeitgeber einen möglichst umfassenden Versicherungsschutz für alle bei ihm Beschäftigten zu gewähren. Die Ausdehnung des Versicherungsschutzes auf die Haftpflicht der Arbeitnehmer vermeidet Spannungen zwischen Mitarbeitern und Arbeitgeber, die bei der unmittelbaren Inanspruchnahme der Arbeitnehmer durch einen geschädigten Dritten entstehen könnten. Das dient letztlich dem unternehmerischen Interesse.

5. Kindergeld: Wann ist die erste Berufsausbildung abgeschlossen?

Schließt das Kind eine Ausbildung ab, nimmt es danach eine Berufstätigkeit auf und absolviert es später ein Studium, ist dieses kein integrativer Bestandteil einer einheitlichen Erstausbildung.

Hintergrund

Die 23-jährige Tochter T hatte ihre Ausbildung zur Kauffrau im Gesundheitswesen im Januar 2014 abgeschlossen. Anschließend arbeitete sie als Angestellte in einer Klinik. Im September 2014 begann sie ein berufsbegleitendes Studium an einer Verwaltungsakademie (VWA) mit dem Ziel einer Managementtätigkeit im Gesundheitswesen. Ihre Arbeitszeit reduzierte sie auf 30 Wochenstunden. Voraussetzung für diesen Studiengang war eine kaufmännische Berufsausbildung und eine einjährige Berufstätigkeit.

Die Familienkasse wollte für T kein Kindergeld mehr bezahlen und hob die Kindergeldfestsetzung ab Juli 2014. Sie argumentierte, dass das Studium eine Zweitausbildung ist und T deshalb höchstens 20 Stunden pro Woche arbeiten darf. Da ihre Arbeitszeit jedoch 30 Wochenstunden beträgt, ist das Kindergeld nicht mehr zu gewähren.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof wies die Revision des Vaters der T zurück. Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs sind hier die beiden Ausbildungsabschnitte nicht als eine Ausbildungseinheit zu sehen, auch wenn das Studium erst nach einer Berufstätigkeit aufgenommen werden konnte. Das Studium ist ein die berufliche Erfahrung berücksichtigender Weiterbildungsstudiengang. Die vor Studienbeginn erforderliche Berufstätigkeit führt zu einem Einschnitt. Dieser lässt den für eine einheitliche Ausbildung notwendigen engen Zusammenhang entfallen. Wird also eine Berufstätigkeit zwischen den einzelnen Ausbildungsabschnitten aufgenommen, die nicht nur der zeitlichen Überbrückung bis zum Beginn der nächsten Ausbildung dient, können die einzelnen Ausbildungsabschnitte nicht mehr als integrative Teile einer einheitlichen Ausbildung sein.

6. Doppelte Haushaltsführung auch bei Hauptwohnung am Beschäftigungsort?

Ist die Entfernung zwischen Hauptwohnung und Tätigkeitsstätte nur gering und kann die Arbeit in zumutbarer Fahrzeit erreicht werden, liegen die Voraussetzungen für den steuerlichen Abzug einer doppelten Haushaltsführung nicht vor.

Hintergrund

Die Hauptwohnung des Arbeitnehmers, die er gemeinsam mit seiner Ehefrau bewohnte, lag 21 km entfernt von seiner Tätigkeitsstätte. Um eine tägliche Fahrzeit von ca. 2 Stunden zu vermeiden, mietete der Arbeitnehmer eine Zweitwohnung an, die nur 100 Meter von der Arbeit entfernt lag. Die Aufwendungen für diese Wohnung machte er als Kosten einer doppelten Haushaltsführung geltend. Das Finanzamt verweigerte jedoch die Anerkennung der Kosten.

Entscheidung

Das Finanzgericht erkannte die doppelte Haushaltsführung steuerlich ebenfalls nicht an. Eine doppelte Haushaltsführung liegt nur vor, wenn der Arbeitnehmer außerhalb des Ortes, in dem er einen eigenen Hausstand (Hauptwohnung) unterhält, beschäftigt ist und auch am Beschäftigungsort wohnt. Da die Tätigkeitsstätte von der Hauptwohnung des Arbeitnehmers nur 21 km entfernt war, befand sich diese nach Auffassung des Gerichts jedoch nicht außerhalb des Beschäftigungsorts. Der Arbeitnehmer hätte die Strecke Wohnung-Arbeit in 37 Minuten (mit dem Pkw) bzw. 46-65 Minuten (mit öffentlichen Verkehrsmitteln) zurücklegen können. Zumutbar sind Fahrzeiten von etwa einer Stunde pro Weg. Der Arbeitnehmer wohnt also noch am Beschäftigungsort, da er seine Tätigkeitsstätte von seiner Wohnung aus in zumutbarer Weise täglich erreichen kann.

7. Darf die Verteilung von Erhaltungsaufwendungen auf mehrere Jahre auch durch den Rechtsnachfolger geltend gemacht werden?

Verteilt ein Nießbraucher größere Erhaltungsaufwendungen auf mehrere Jahre, kann nach Beendigung des Nießbrauchs nicht der Eigentümer die verbliebenen Aufwendungen geltend machen, sondern nur der Nießbraucher.

Hintergrund

Die Mutter übertrug auf ihre Tochter das Eigentum an einem vermieteten Grundstück unter Vereinbarung eines lebenslänglichen Nießbrauchsrechts. Die Lasten des Grundstücks trug die Mutter. Diese ließ eine neue Heizungsanlage (2010) und neue Fenster (2011) einbauen. Das Finanzamt verteilte auf ihren Antrag die hieraus resultierenden Werbungskosten auf 3 Jahre bei den Einkünften der Mutter aus Vermietung und Verpachtung. Im Jahr 2012 wurde der Nießbrauch vorzeitig aufgehoben. Jetzt erzielte die Tochter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie machte den von der Mutter noch nicht in Anspruch genommenen Teil des Erhaltungsaufwands als Werbungskosten geltend. Dies lehnte das Finanzamt ab.

Entscheidung

Das Finanzgericht wies die Klage der Tochter ab. Sie kann die von ihrer Mutter getragenen Erhaltungsaufwendungen nicht als Werbungskosten geltend machen. Zum einen fehlt es an einer Rechtsgrundlage, zum anderen kann der Einzelrechtsnachfolger nicht automatisch die steuerlichen Vergünstigungen seines Vorgängers weiterführen. Eine Fortführung der Absetzung für Abnutzung durch den Rechtsnachfolger ist zwar im Gesetz vorgesehen, dies gilt aber nicht für die Verteilung größerer Erhaltungsaufwendungen. Anders als bei Anschaffungskosten, bei denen zwingend eine Verteilung im Rahmen der Absetzung für Abnutzung vorgesehen ist, geschieht die Verteilung größeren Erhaltungsaufwands auf mehrere Jahre freiwillig.

8. Wann Säumniszuschläge erlassen werden können

Ist dem Steuerpflichtigen die rechtzeitige Zahlung seiner Steuern nicht möglich, ist die Erhebung von Säumniszuschlägen, um Druck zur Zahlung auszuüben, sinnlos und deshalb unbillig.

Hintergrund

Der Kläger erzielte steuerpflichtige Umsätze. Er tilgte die festgesetzten Umsatzsteuern jedoch erst nach Rückstandsanzeigen und Mietpfändungen. Insgesamt entstanden Säumniszuschläge von insgesamt 141.422 EUR. Diese wollte der Kläger wegen persönlicher bzw. sachlicher Unbilligkeit hälftig erlassen haben.

Das Finanzamt lehnte dies ab, insbesondere weil ein Erlass aus persönlichen Billigkeitsgründen nur den weiteren Gläubigern zugutekommt und ein Erlass aus sachlichen Gründen nicht möglich ist, da der Kläger noch keinen Insolvenzantrag gestellt hatte.

Entscheidung

Nach Ansicht des Gerichts kommt aus den vom Finanzamt genannten Gründen ein Erlass der Säumniszuschläge aus persönlichen Billigkeitsgründen nicht in Betracht.

Ein sachlicher Billigkeitsgrund für den Erlass von Säumniszuschlägen könnte hier aber vorliegen, wenn beim Kläger Überschuldung oder Zahlungsunfähigkeit vorgelegen hat. Dies muss für den gesamten Säumniszeitraum geprüft werden und nicht nur für die Fälligkeitszeitpunkte der Steuerforderungen.

Für eine ermessensfehlerfreie Entscheidung bedarf es allerdings weiterer Ermittlungen von Amts wegen unter Berücksichtigung der Mitwirkungspflicht des Klägers.

9. Achtung, wenn der Vorläufigkeitsvermerk ersetzt und eingeschränkt wird

Wird ein Vorläufigkeitsvermerk in einem Änderungsbescheid im Vergleich zum Ursprungsbescheid eingeschränkt, heißt es aufgepasst: Denn durch den neuen Vorläufigkeitsvermerk werden die dadurch nicht mehr erfassten Punkte des Änderungsbescheids bestandskräftig.

Hintergrund

Das Finanzamt erklärte die Veranlagungen für A für vorläufig wegen ungewisser Tatsachen betreffend dessen Kapitalerträge und Nichtberücksichtigung pauschaler Werbungskosten und Höhe des Grundfreibetrags. Später wurde der Bescheid geändert und enthielt nun Vorläufigkeitspunkte bzgl. pauschaler Werbungskosten und des Grundfreibetrags. Der Bescheid enthielt jedoch keinen Vorläufigkeitsvermerk mehr und auch keinen Hinweis auf die Aufhebung des Vorläufigkeitsvermerks hinsichtlich des Ansatzes der Einkünfte aus Kapitalvermögen. Nach endgültiger Ermittlung der Kapitalerträge stellte A den Antrag auf Änderung der Bescheide zu seinen Gunsten, was das Finanzamt jedoch ablehnte. Denn die Bescheide seien in diesem Punkt nicht mehr vorläufig.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof hob das Urteil des Finanzgerichts, das der Klage des A noch stattgegeben hatte, auf und wies die Klage ab.

Setzt das Finanzamt die Steuer vorläufig festgesetzt, bleibt der Vorläufigkeitsvermerk bis zu seiner ausdrücklichen Aufhebung wirksam. Eine stillschweigende Aufhebung des Vorläufigkeitsvermerks ist zwar ausgeschlossen. Keine stillschweigende Aufhebung des Vorläufigkeitsvermerks, sondern eine inhaltlich neue Bestimmung liegt dagegen vor, wenn einem Änderungsbescheid ein im Verhältnis zum ein inhaltlich eingeschränkter Vorläufigkeitsvermerk beigefügt wird. Damit wird der Umfang der Vorläufigkeit gegenüber dem ursprünglichen Bescheid geändert und im Änderungsbescheid abschließend umgeschrieben.

Dementsprechend kann der Änderungsbescheid nicht mehr geändert werden. Denn hinsichtlich der Höhe der Kapitaleinkünfte enthält er keinen Vorläufigkeitsvermerk mehr.

10. Solaranlage: Verjährungsfrist kann 5 Jahre betragen

Gewährleistungsansprüche für Arbeiten an einem Bauwerk verjähren in 5 Jahren. Eine solche liegt vor, wenn eine auf dem Dach eines Gebäudes nachträglich errichtete Photovoltaikanlage fest mit dem Gebäude verbunden wird.

Hintergrund

Auf dem Dach einer Tennishalle sollte eine Photovoltaikanlage errichtet werden. Das beauftragte Unternehmen montierte die entsprechenden Module auf einer Unterkonstruktion, die fest mit dem Dach der Halle verbunden war. Die Kontroll- und Steuerungsanlage wurde im Inneren der Halle errichtet, darüber hinaus wurde eine umfangreiche Verkabelung montiert.

Die Auftraggeberin wollte die Vergütung um 25 % mindern, da die Anlage eine zu geringe Leistung erbringt. Dagegen ist das Unternehmen der Meinung, dass eventuelle Gewährleistungsansprüche verjährt sind, da nur die Verjährungsfrist von 2 Jahren für Werkverträge gilt. Die lange 5-jährige Verjährungsfrist für Arbeiten an einem Bauwerk ist hier nicht anwendbar.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof entschied zugunsten der Auftraggeberin, dass die Gewährleistungsansprüche nicht verjährt sind.

Wenn das Werk in der Errichtung oder grundlegenden Erneuerung eines Gebäudes besteht, das Werk in das Gebäude fest eingefügt wird und dem Zweck des Gebäudes dient, gilt die 5-jährige Verjährungsfrist bei Bauwerken. Die errichtete Photovoltaikanlage wurde durch die Vielzahl der verbauten Komponenten so mit der Halle verbunden, dass eine Trennung vom Gebäude nur mit erheblichem Aufwand möglich ist. Zugleich liegt darin eine grundlegende Erneuerung der Tennishalle, die einer Neuerrichtung gleich zu setzen ist.

11. Betriebskostenpauschale: Auch ein überhöhter Wasserverbrauch des Mieters ist abgegolten

Ist im Mietvertrag für eine Wohnung eine Betriebskostenpauschale vereinbart, deckt diese auch einen überhöhten Wasserverbrauch des Mieters ab. Das gilt nur dann nicht, wenn der Mieter einen Schaden nicht rechtzeitig gemeldet und damit den übermäßigen Verbrauch schuldhaft verursacht hat.

Hintergrund

Der Mieter informierte im Juli 2012 den Vermieter, dass aus der Toilette Wasser herauströpfelt. Mitte Oktober 2012 wurde der Spülkasten repariert.

Aus den Kaltwasserabrechnungen für die Jahre 2011 und 2012 ergibt sich ein sehr hoher Kaltwasserverbrauch für die Wohnung. Der Vermieter führte den erhöhten Wasserverbrauch auf den defekten Spülkasten zurück. Seiner Meinung nach hat der Mieter den Defekt zu spät gemeldet, wodurch ihm für 2011 ein Schaden von 1.300 EUR und für 2012 von 580 EUR entstanden ist.

Der Mieter wendet ein, dass er den Schaden sofort gemeldet hatte, als er ihn im Juli 2012 bemerkt hatte. Außerdem kann er aufgrund der Betriebskostenpauschale beliebig viel Wasser verbrauchen, ohne zusätzlich zahlen zu müssen.

Entscheidung

Wird eine Betriebskostenpauschale vereinbart, kann der Vermieter grundsätzlich keine gesonderte Forderung geltend machen. Das gilt auch, wenn der Wasserverbrauch des Mieters in einem Jahr deutlich höher ist als in den anderen Jahren oder als bei den übrigen Mietern.

Eine Ausnahme gilt nur bei einer unüblichen Nutzung und wenn der Mieter schuldhaft gehandelt hat.

Im vorliegenden Fall konnte der Vermieter nicht nachweisen, dass der Mieter bereits längere Zeit von dem Schaden wusste und diesen verspätet angezeigt hat. Der Vermieter muss die erhöhten Wasserkosten daher selbst tragen und kann keinen Schadensersatz verlangen.

12. Kosten einer Legionellenprüfung dürfen auf alle Eigentümer verteilt werden

Soll das Trinkwasser auf Legionellen untersucht werden, ist dies Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft. Deshalb entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Kosten gleichmäßig auf alle Einheiten umgelegt werden.

Hintergrund

In einer Wohnungseigentumsanlage mit 24 Einheiten sind einige Wohnungen vermietet. In den übrigen wohnen die jeweiligen Eigentümer.

Die Wohnungseigentümer beschlossen auf einer Eigentümerversammlung mehrheitlich, dass die Kosten für die Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen mit 1/24 auf jede Wohnung verteilt werden.

Eine Wohnungseigentümerin hat gegen diesen Beschluss Anfechtungsklage erhoben. Ihrer Meinung nach dürfen die Kosten für die Legionellenprüfung dürften nur auf diejenigen Eigentümer verteilt werden, die ihre Wohnung vermietet haben. Denn die Untersuchungspflicht, die sich aus der Trinkwasserverordnung ergibt, trifft nur die vermietenden Eigentümer.

Entscheidung

Das Gericht schloss sich dieser Meinung nicht an und wies die Klage ab. Der Beschluss, die Kosten für die Legionellenprüfung gleichmäßig auf alle Wohnungen zu verteilen, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Verpflichtung, die Trinkwasseranlage zu untersuchen und die hiermit verbundenen Kosten zu tragen, trifft nicht nur die vermietenden Wohnungseigentümer, sondern die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wasserversorgungsanlage steht ganz überwiegend im gemeinschaftlichen Eigentum, sodass als Inhaber der Wasserversorgungsanlage alle Wohnungseigentümer anzusehen sind. Die Kosten für die Überprüfung der Trinkwasserversorgungsanlage sind damit Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums, die von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen sind.

Den Beschluss, diese Kosten abweichend hiervon nach Wohneinheiten auf die einzelnen Wohnungseigentümer umzulegen, beanstandet das Gericht nicht. Nach der Gemeinschaftsordnung kann der Kostenverteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss geändert werden. Die Änderung des Umlageschlüssels ist nicht an das Vorliegen eines sachlichen Grundes geknüpft, sie darf nur nicht willkürlich erfolgen. Die hier von den Eigentümern getroffene Entscheidung folgt dem Prinzip der gemeinschaftlichen Verantwortung beziehungsweise dem gemeinschaftlichen Nutzen. Diese Entscheidung ist nicht ermessensfehlerhaft oder willkürlich.

13. Betriebskostenabrechnung: Fehler müssen innerhalb eines Jahres beanstandet werden

Enthält eine Betriebskostenabrechnung Fehler, muss der Mieter diese rechtzeitig rügen. Tut er das zu spät, muss er die Mehrkosten tragen. Das gilt auch, wenn die Abrechnung Kosten enthält, die in der Wohnraummiete generell nicht umlagefähig sind.

Hintergrund

Der Vermieter übernahm den für seine Wohnung errechneten Gesamtbetrag aus der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft in die Betriebskostenabrechnung. Darin enthalten waren neben den umlagefähigen Kosten aber auch nicht umlagefähige Kosten und sein Anteil an der Instandhaltungsrücklage. Die Betriebskostenabrechnung endete mit einer Nachforderung, die die Mieter auch zahlten.

Erst 22 Monate später beanstandeten die Mieter, dass die Betriebskostenabrechnung Kosten enthält, die nicht umlagefähig sind. Zudem wiesen sie darauf hin, dass Vorauszahlungen nicht berücksichtigt waren. Sie fordern deshalb Rückzahlung von 1.490 EUR.

Der Vermieter ist dagegen der Ansicht, dass die Mieter nichts zurückfordern können, weil sie die Fehler der Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb eines Jahres nach Zugang gerügt haben.

Entscheidung

Die Klage der Mieter hatte teilweise Erfolg.

Grundsätzlich muss der Mieter gegenüber dem Vermieter Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb eines Jahres mittteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Mieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.

Dieser Einwendungsausschluss gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Dadurch soll erreicht werden, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die Ansprüche besteht.

Im vorliegenden Fall besteht jedoch die Besonderheit, dass sich der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung auf die beigefügte Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft bezogen hat. In dieser sind die beanstandeten Positionen ausdrücklich als nicht umlagefähige Kosten bezeichnet. Damit hat der Vermieter aus Sicht der Mieter schon bei der Abrechnung zum Ausdruck gebracht, dass ihm diese Positionen nicht zustehen. Deshalb kann sich diesbezüglich der Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glauben nicht auf den Einwendungsausschluss berufen.

Dagegen greift hinsichtlich der Nichtberücksichtigung von Vorauszahlungen der Einwendungsausschluss, weil die Mieter diesen Fehler erst nach 22 Monaten gerügt haben.

14. Mieter verursacht Schaden: Kündigung kann rechtens sein

Wird gerichtlich feststellt, dass der Mieter für einen Schaden in der Mietwohnung verantwortlich ist und bessert dieser trotzdem sein schädliches Verhalten nicht, muss er mit einer Kündigung rechnen.

Hintergrund

Der Mieter einer Mietwohnung zeigte Mängel an seiner Wohnung an, insbesondere Schimmelschäden und weitere kleine Mängel. Da er dies auf bauseitige Ursachen zurückführte, minderte er die Miete.

Der Vermieter ist dagegen der Ansicht, dass die Schäden durch ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden sind. Er klagte deshalb auf Schadensersatz und Zahlung rückständiger Miete. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter zur Zahlung von Schadensersatz, da die Schäden aufgrund eines Sachverständigengutachtens durch ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters entstanden waren. Trotz dieses Urteils monierte der Mieter die gleichen Mängel erneut und machte eine weitere Mietminderung geltend. Den Schadensersatz zahlte er nicht.

Der Vermieter kündigte schließlich im Dezember 2013 das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich. Er begründete die Kündigung zum einen mit der nicht bezahlten Schadensersatzforderung. Zum anderen ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar, weil der Mieter weiterhin nicht ausreichend heizt und lüftet.

Entscheidung

Das Gericht entschied zugunsten des Vermieters, dass die von ihm genannten Gründe eine ordentliche Kündigung rechtfertigen können.

Verletzt der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich, hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran, das Mietverhältnis zu beenden.

Im vorliegenden Fall ist die Nichtzahlung der Schadensersatzforderung, die auf eine Verletzung der dem Mieter obliegenden Pflicht zur Obhut der Mietsache zurückzuführen ist, eine solche nicht unerhebliche Pflichtverletzung. Auch das beharrliche Leugnen des Mieters, für die Feuchtigkeitsschäden verantwortlich zu sein und das fortgesetzt unzureichende Lüften und Heizen, sind Pflichtverletzungen, die eine Kündigung rechtfertigen können.

15. Vorkaufsrecht des Mieters? Reihenfolge der Rechtsgeschäfte ist entscheidend

Unter bestimmten Voraussetzungen steht den Mietern einer Wohnung ein Vorkaufsrecht zu. Dabei kommt den Zeitpunkten der Überlassung der Wohnung an den Mieter, der Beurkundung der Teilungserklärung, dem Abschluss des Kaufvertrags und der Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch entscheidende Bedeutung zu.

Hintergrund

Die Eigentümerin und spätere Verkäuferin einer Wohnung ließ im September 2010 eine Teilungserklärung bezüglich des Mehrfamilienhauses notariell beurkunden. Für diese Wohnung schloss sie im November 2010 einen Mietvertrag mit den Mietern und am 15.12.2010 überlassen.

Mit notariellem Vertrag vom 16.12.2010 veräußerte die Verkäuferin die Wohnung. Am 23.12.2010 wurde die Teilungserklärung vom 28.9.2010 in das Grundbuch eingetragen. Im Oktober 2011 wurde die Käuferin als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen.

Die Mieter sind der Ansicht, dass ihnen ein Vorkaufsrecht an der Wohnung zugestanden hatte.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Mieter kein Vorkaufsrecht hatten.

Ein solches steht den Mietern nur unter 2 gesetzlich geregelten Fällen zu: Zum einen, wenn nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird. Zum anderen, wenn nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird.

Keine dieser Fälle eines Vorkaufsrechts liegt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs hier vor.

Der Kaufvertrag zwischen der Verkäuferin und der Käuferin wurde am 16.12.2010 notariell beurkundet. Wohnungseigentum wurde erst danach, nämlich mit der am 23.12.2010 erfolgten Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch, begründet. Es wurde also nicht eine Wohnung verkauft, an der bereits vor Abschluss des Kaufvertrags Wohnungseigentum entstanden war.

Darüber hinaus war die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, nicht erst nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an die Mieter gefasst und dokumentiert worden ist. Vielmehr war schon die Teilungserklärung beurkundet, als der Mietvertrag abgeschlossen wurde.

16. Wann bricht Kauf doch die Miete?

Wer eine vermietete Wohnung kauft, tritt grundsätzlich als Vermieter in den Mietvertrag ein. Das gilt aber nur dann, wenn der Mieter die Wohnung zum Erwerbszeitpunkt in Besitz hat.

Wird vermieteter Wohnraum veräußert und geht damit das Eigentum auf den Erwerber über, tritt im Regelfall der Erwerber als Vermieter in den Mietvertrag ein. Dieser Grundsatz heißt "Kauf bricht nicht Miete" und ist gesetzlich geregelt.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs gilt dieser Grundsatz aber nicht ohne Ausnahme. Denn Voraussetzung ist, dass der Mieter zum Zeitpunkt des Erwerbs Besitz an der Wohnung hatte. Auch dies ergibt sich aus dem Gesetzeswortlaut.

Das bedeutet: War zwar ein Mietvertrag abgeschlossen, die Wohnung aber zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht an den Mieter überlassen, tritt der Erwerber deshalb nicht in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

17. Lehrer: Wo liegt die regelmäßige Arbeitsstätte?

Bei einer Lehramtsreferendarin ist die Ausbildungsschule ihre regelmäßige Arbeitsstätte. Das gilt auch bei einer befristeten Zuordnung. Die Fahrten dorthin sind deshalb nur mit der Entfernungspauschale absetzbar.

Hintergrund

Die Klägerin war als Lehramtsreferendarin vom 1.5.2012 bis zum 31.10.2013 einer bestimmten Grundschule zur schulpraktischen Ausbildung zugewiesen. Diese Schule suchte sie viermal wöchentlich auf. Einmal in der Woche nahm sie an Ausbildungsseminaren teil.

Die Fahrten der Klägerin zur Grundschule berücksichtigte das Finanzamt mit der Entfernungspauschale von 0,30 EUR pro Entfernungskilometer. Dagegen verlangte die Klägerin die Anerkennung der Fahrten als Dienstreisen und einen Abzug in Höhe von 0,30 EUR pro gefahrenen Kilometer.

Entscheidung

Das Finanzgericht wies die Klage ab und entschied, dass die Klägerin die Fahrten zur Grundschule nur mit 0,30 EUR pro Entfernungskilometer geltend machen kann. Denn die Schule war ihre regelmäßige Arbeitsstätte, da sie diese viermal wöchentlich aufgesucht hat. Deshalb geht das Gericht von einer gewissen Nachhaltigkeit aus.

Die befristete Zuweisung für die Dauer des Referendariats steht dem nicht entgegen. Insoweit ist das Referendariat vergleichbar mit einer Lehrausbildung, in der der Ausbildungsbetrieb und nicht die Berufsschule den Mittelpunkt der Tätigkeit darstelle.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Stephan Gißewski
Steuerberater

Ulmenweg 6-8 - 32760 Detmold
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